Foto della casa a inizio affitto: come renderle una prova

Quando si entra in una casa in affitto, documentarne lo stato passa facilmente in secondo piano. Anni dopo, alla riconsegna, la discussione sul deposito cauzionale può ridursi a poche domande: quel graffio sul parquet c'era già? E la macchia sul soffitto? Le foto scattate all'ingresso aiutano a rispondere, e aiutano di più se si può dimostrare anche quando sono state fatte.

Che cosa dice la legge (IT)

L'art. 1590 c.c. chiede all'inquilino di restituire l'immobile «nello stato medesimo» in cui l'ha ricevuto, secondo la descrizione fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso conforme al contratto; e non risponde del deterioramento dovuto a vetustà. L'articolo aggiunge un punto che pesa: in mancanza di descrizione, si presume che l'inquilino abbia ricevuto l'immobile in buono stato di manutenzione.

In pratica: se all'ingresso nessuno ha descritto lo stato della casa, i difetti trovati alla riconsegna rischiano di essere attribuiti a chi ci ha abitato. Le foto di inizio locazione possono contribuire a superare quella presunzione; al proprietario, invece, aiutano a mostrare che un danno trovato alla riconsegna all'inizio non c'era.

Descrivere lo stato della casa alla consegna evita di doverlo ricostruire a memoria alla fine della locazione.

Il verbale, e le foto che lo rendono credibile

La soluzione più solida è un verbale di consegna firmato da entrambi, stanza per stanza, con le foto allegate. Se lo firmate insieme, la data delle foto conta meno: entrambi avete riconosciuto lo stato descritto. Il problema nasce quando il verbale non c'è, è generico («immobile in buono stato») o le foto le ha scattate uno solo, magari giorni dopo.

Come fotografare la casa all'ingresso

• Una stanza alla volta, sempre nello stesso ordine: panoramica da ogni angolo, poi pareti, soffitto, pavimento.
• Ogni difetto da vicino, con un oggetto di misura accanto: crepe, macchie, graffi, piastrelle scheggiate, infissi che non chiudono.
• Gli impianti: caldaia con la targhetta, contatori con la lettura, rubinetti, sanitari, elettrodomestici inclusi con il loro stato.
• Gli arredi, se l'immobile è arredato: ognuno con i suoi segni, prima che diventino «tuoi».
• Un video da una stanza all'altra, camminando piano, aprendo armadi e finestre.

Annota anche ciò che dalle foto non risulta: le chiavi consegnate, le letture dei contatori, ciò che non funziona. E se possibile fallo insieme all'altra parte: potrete segnare subito nel verbale i difetti e le eventuali osservazioni di ciascuno.

Il punto debole: la data

Le foto fatte con il telefono portano una data scritta dal telefono, modificabile in pochi secondi (vedi la guida sui metadati EXIF). Inviarle via email o WhatsApp all'altra parte aiuta, perché lascia una traccia di invio; ma la traccia dice quando sono partite, non che il file non sia stato cambiato prima, e i messaggi possono andare persi se non vengono conservati o trasferiti.

Con LOCUS ogni foto viene sigillata nel momento in cui la scatti: impronta del file, firma del dispositivo, marche temporali di autorità terze (tra cui una qualificata eIDAS di InfoCert), posizione e indirizzo. Fra qualche anno l'altra parte potrà ricontrollare da sola che quella foto esisteva quel giorno e non è mai cambiata, senza dover credere a te. Il pacchetto lo custodisci tu: tienine una copia di sicurezza, perché deve durare almeno quanto la locazione.

E alla riconsegna

Rifai le stesse inquadrature, nello stesso ordine. Il confronto fra le due serie aiuta a distinguere i danni dal deterioramento dovuto all'uso conforme al contratto o alla vetustà, di cui l'inquilino non risponde. Serve all'inquilino che vuole indietro il deposito e al proprietario che deve motivare una trattenuta.

Se gestisci immobili per lavoro, vedi anche LOCUS per amministratori di condominio e la guida su come documentare un'infiltrazione.

Questa guida descrive buone pratiche di documentazione e non sostituisce il contratto né un parere legale. Le foto all'interno di un'abitazione riguardano anche la vita privata di chi ci vive: riprendi solo ciò che serve e con il consenso di chi ne ha diritto.